Parque Enseada no Guarujá: Condomínios e Oportunidades 2026
Parque Enseada Guarujá é uma região da Praia da Enseada que reúne condomínios residenciais, apartamentos de diferentes padrões, proximidade do mar e uma rotina mais tranquila.
Neste guia, você vai conhecer como é morar no Parque Enseada, quais são seus principais condomínios, como os preços dos imóveis podem variar dentro da própria região e o que analisar antes de comprar.
Também apresento uma oportunidade atual no Condomínio VerdeMar Gafisa: apartamento com 158 m² privativos, três suítes e duas vagas anunciado por R$ 1 milhão.
Atuo no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002 e acompanho há muitos anos as diferenças entre os empreendimentos do Parque Enseada e do Canto do Tortugas.
Ao longo desse período, também intermediei vendas para compradores que passaram a utilizar seus imóveis como moradia permanente e para outros que escolheram a região como segunda residência no Guarujá.
Parque Enseada Guarujá: onde fica e como é a região?
O Parque Enseada está localizado no trecho final da Praia da Enseada, próximo à região conhecida como Canto do Tortugas ou Canto das Tartarugas.
É uma parte da Enseada com características diferentes das áreas mais comerciais e movimentadas da praia.
A paisagem reúne mar, costeira, vegetação e condomínios residenciais com diferentes padrões, metragens e estruturas de lazer.
Ao mesmo tempo, os moradores continuam tendo acesso a mercados, padarias, restaurantes, lojas e outros serviços encontrados na própria região da Enseada.
Essa combinação entre praia, tranquilidade, condomínios e infraestrutura próxima ajuda a explicar por que o Parque Enseada atrai tanto moradores permanentes quanto proprietários de segunda residência.
Quais são os principais condomínios do Parque Enseada?
O Parque Enseada e o Canto do Tortugas possuem empreendimentos bastante diferentes entre si.
Entre os condomínios e conjuntos residenciais conhecidos da região estão VerdeMar Gafisa, Penhasco Cinco Estrelas, Penhasco das Tartarugas, Penhasco das Gaivotas, Costão das Tartarugas, Tortugas, Reserva Rossi e Península.
Essa diversidade é justamente um dos motivos pelos quais não considero adequado utilizar uma única média de preço para definir o valor de todos os imóveis da região.
VerdeMar Gafisa
O Condomínio VerdeMar Gafisa é uma das opções para quem procura apartamentos maiores e uma estrutura condominial completa.
Existem unidades com aproximadamente 158 m² privativos, três suítes, varanda e vagas de garagem, dependendo da configuração de cada apartamento.
É um perfil interessante para famílias, compradores que pretendem morar no Guarujá e também pessoas que procuram uma segunda residência com espaço e lazer.
É justamente no VerdeMar que encontramos a oportunidade imobiliária apresentada neste artigo.
Penhasco Cinco Estrelas
O Penhasco Cinco Estrelas possui características diferentes do VerdeMar.
Por sua localização elevada, determinadas unidades têm como diferencial a vista e a relação com a paisagem da Praia da Enseada.
Na análise de preço de um apartamento nesse empreendimento, fatores como andar, abertura da vista, posição da varanda, conservação e características internas da unidade precisam ser considerados.
Penhasco das Tartarugas
O Penhasco das Tartarugas também se destaca por sua posição e por unidades que podem apresentar vista panorâmica para o oceano.
Existem apartamentos com diferentes metragens e configurações.
Isso demonstra algo importante no Parque Enseada: um apartamento menor, mas com posição e vista privilegiadas, pode apresentar valor por metro quadrado superior ao de uma unidade maior localizada em outro empreendimento.
Costão das Tartarugas
O Costão das Tartarugas possui apartamentos e coberturas de diferentes tamanhos, incluindo imóveis amplos voltados ao público de maior padrão.
Além do preço de aquisição, o comprador precisa analisar condomínio, IPTU e as particularidades documentais aplicáveis ao imóvel.
Por isso, comparar apenas o preço total de uma unidade no Costão com outro empreendimento do Parque Enseada pode levar a uma conclusão equivocada.
Condomínio Tortugas
O Condomínio Tortugas apresenta outro perfil dentro do Canto do Tortugas.
São encontrados apartamentos de grandes dimensões, inclusive unidades de frente para o mar, associados a uma estrutura residencial, esportiva, gastronômica, de lazer e serviços.
Por essas características, o Tortugas não deve ser comparado diretamente com qualquer outro condomínio da região utilizando apenas o valor do metro quadrado.
Penhasco das Gaivotas, Reserva Rossi e Península
Outros empreendimentos e áreas próximas, como Penhasco das Gaivotas, Reserva Rossi e Península, aumentam ainda mais a diversidade imobiliária dessa parte do Guarujá.
Cada condomínio possui características próprias de localização, vista, infraestrutura, padrão construtivo e perfil de comprador.
Quanto custa um apartamento no Parque Enseada?
Não existe um único preço do metro quadrado capaz de representar todo o Parque Enseada.
A região possui apartamentos menores, imóveis na faixa de 150 a 160 m², unidades acima de 200 m² e coberturas, além de condomínios com estruturas muito diferentes entre si.
Por isso, uma média simples pode ser pouco representativa.
Para analisar corretamente um apartamento no Parque Enseada, considero principalmente:
condomínio;
área privativa;
número de suítes;
vagas de garagem;
vista;
andar;
posição da unidade;
estado de conservação;
reforma;
infraestrutura do empreendimento;
custos mensais;
imóveis realmente comparáveis disponíveis naquele momento.
Preço por metro quadrado é uma ferramenta importante, mas não deve ser utilizado isoladamente para determinar o valor de um imóvel.
Apartamento no VerdeMar por R$ 1 milhão: por que considero uma oportunidade?
Atualmente existe uma unidade no Condomínio VerdeMar Gafisa anunciada por:
R$ 1.000.000
O apartamento possui:
158 m² de área privativa;
224 m² de área total;
3 dormitórios, todos suítes;
4 banheiros;
sala para dois ambientes;
varanda gourmet;
cozinha planejada;
dependência de serviço;
2 vagas de garagem;
pets permitidos.
O condomínio informado é de aproximadamente R$ 1.657 por mês e o IPTU é de aproximadamente R$ 1.445 por mês.
Considerando o preço de R$ 1 milhão e os 158 m² privativos, o imóvel apresenta um valor aproximado de:
R$ 6.329 por m² privativo.
Na minha análise profissional, considerando metragem, três suítes, estrutura do condomínio, características da unidade e ofertas comparáveis, esse apartamento apresenta hoje um posicionamento de preço abaixo da faixa que considero adequada para unidades equivalentes do VerdeMar.
Isso faz com que ele mereça atenção de quem procura um imóvel desse perfil na região.
É importante, porém, fazer uma distinção técnica.
Preço anunciado de outro imóvel não significa necessariamente preço efetivamente negociado.
Por isso, uma avaliação imobiliária não deve ser feita simplesmente comparando anúncios. É necessário observar as características individuais de cada unidade e realizar uma análise comparativa com critérios técnicos.
O apartamento do VerdeMar possui vista para o mar?
Não.
E considero importante apresentar essa informação com transparência.
O principal diferencial dessa unidade não é uma vista frontal para o oceano.
Seu destaque está na combinação entre 158 m² privativos, três suítes, duas vagas, estrutura do VerdeMar e preço de R$ 1 milhão.
Uma unidade com vista para o mar, andar diferente, posição privilegiada ou padrão de reforma superior naturalmente pode apresentar outro valor.
Esse é um ótimo exemplo de por que dois apartamentos com a mesma metragem e localizados no mesmo condomínio podem possuir preços diferentes.
O VerdeMar é interessante para morar ou como segunda residência?
Pode atender aos dois perfis.
Para quem pretende morar, os 158 m² e as três suítes oferecem uma configuração interessante para famílias que valorizam espaço e independência entre os dormitórios.
Para quem procura segunda residência, a estrutura do condomínio permite aproveitar finais de semana, férias e temporadas com conforto e opções de lazer.
O comprador também precisa considerar os custos permanentes.
Somando condomínio e IPTU informados atualmente, temos aproximadamente R$ 3.102 mensais, antes de consumo, manutenção e outras despesas individuais.
Por isso, uma compra imobiliária responsável deve considerar não apenas o preço de aquisição, mas também o custo mensal para manter o imóvel.
Como é morar no Parque Enseada?
Além das características dos apartamentos, muitos compradores querem saber como é a rotina de quem efetivamente mora nessa parte do Guarujá.
Essa é uma pergunta importante porque escolher um imóvel significa escolher também bairro, vizinhança, comércio, deslocamento, tranquilidade e estilo de vida.
O Parque Enseada é seguro?
Na minha experiência profissional no mercado imobiliário do Guarujá, considero o Parque Enseada uma região tranquila e com bom perfil residencial.
Existem diversos condomínios com portaria, controle de acesso e estruturas próprias de segurança, e a região é procurada tanto por famílias quanto por proprietários de segunda residência.
Como em qualquer área urbana, naturalmente continuam sendo recomendados os cuidados normais de segurança no cotidiano.
O Parque Enseada é seguro para morar?
Na minha experiência, é uma região bastante interessante para moradia permanente.
Ao longo dos anos, já intermediei vendas no Parque Enseada para compradores que posteriormente passaram a utilizar o imóvel como residência principal.
Outros adquiriram apartamentos na região para utilizar como segunda moradia, principalmente em finais de semana, férias e temporadas.
Essa experiência prática mostra que o Parque Enseada atende perfis diferentes de compradores.
O Parque Enseada é um bairro tranquilo?
Sim.
Uma das características que atraem compradores para essa região é justamente o ambiente mais residencial e tranquilo quando comparado a áreas mais movimentadas e comerciais do Guarujá.
A presença de condomínios, a proximidade da praia e a configuração dessa parte da Enseada criam um perfil interessante para quem procura sossego sem necessariamente ficar isolado.
O Parque Enseada tem boa estrutura de comércio e serviços?
Sim.
Na região e em suas proximidades existem mercados, padarias, restaurantes, lojas e outros serviços utilizados no cotidiano.
Dependendo do condomínio escolhido, diversas necessidades podem ser resolvidas a pé.
Para quem pretende morar no bairro, essa combinação entre praia, tranquilidade e comércio próximo é um ponto bastante interessante.
É possível morar no Parque Enseada sem depender do carro para tudo?
Em algumas partes da região, sim.
Quem mora próximo às áreas com maior concentração de comércio consegue acessar restaurantes, padarias, mercados e outros estabelecimentos caminhando.
Naturalmente, isso varia conforme a localização exata do condomínio e a rotina de cada pessoa.
Por isso, quando acompanho um comprador, não observo somente o apartamento.
A localização do condomínio dentro do próprio Parque Enseada também faz parte da escolha.
O Parque Enseada é uma boa região para investir?
Depende do imóvel e, principalmente, do preço de entrada.
Não considero correto afirmar que qualquer apartamento no Parque Enseada será automaticamente um bom investimento.
Existem imóveis bem posicionados, unidades com diferenciais importantes e também apartamentos anunciados acima de uma faixa considerada adequada para suas características.
Para quem pensa em patrimônio, os principais fatores são:
localização + condomínio + qualidade do imóvel + preço correto de aquisição + liquidez esperada.
Comprar bem pode aumentar a margem de segurança do comprador.
Isso, entretanto, não representa garantia de valorização futura, porque o comportamento do mercado imobiliário depende de diferentes fatores econômicos e locais.
Por que dois apartamentos no Parque Enseada podem ter preços tão diferentes?
Essa é uma das perguntas mais importantes para quem pesquisa imóveis na região.
Dois apartamentos podem estar no mesmo bairro — ou até no mesmo condomínio — e possuir valores diferentes por motivos perfeitamente justificáveis.
Imagine duas unidades com a mesma metragem.
Uma pode possuir vista para o mar, andar alto, reforma recente e melhor posição.
A outra pode estar em um andar inferior, não possuir vista, precisar de modernização ou apresentar outra orientação dentro do empreendimento.
Essas diferenças influenciam diretamente o valor.
É por isso que simplesmente pegar uma média do bairro e multiplicar pela metragem pode levar a uma conclusão errada.
Vale a pena conhecer o Parque Enseada antes de comprar?
Sim.
Quem considera comprar um apartamento nessa parte do Guarujá deveria conhecer pessoalmente diferentes condomínios antes de tomar uma decisão.
Um comprador pode preferir a metragem e a estrutura do VerdeMar.
Outro pode priorizar a vista de determinados empreendimentos localizados nos penhascos.
Outro pode se identificar mais com o perfil do Tortugas ou do Costão das Tartarugas.
O melhor imóvel não é necessariamente o mais caro.
É aquele que apresenta a melhor combinação entre necessidade do comprador, localização, características, custos e preço de mercado.
Como saber se um imóvel no Parque Enseada está no preço certo?
A comparação precisa ser feita entre imóveis realmente semelhantes.
Não basta perguntar:
“Quanto custa o metro quadrado no Guarujá?”
É necessário aprofundar a análise:
Guarujá → Enseada → Parque Enseada → condomínio → metragem → posição → vista → conservação → vagas → características da unidade.
Essa redução progressiva do universo de comparação produz uma análise muito mais coerente.
É dessa forma que trabalho tanto na intermediação quanto na avaliação imobiliária.
Atuo no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002, acompanhando diferenças entre bairros, condomínios e microrregiões que muitas vezes não aparecem em índices gerais ou simuladores automáticos de preço.
Oportunidade atual no Condomínio VerdeMar Gafisa
Para quem procura um apartamento amplo no Parque Enseada, esta unidade merece ser conhecida:
Valor de venda: R$ 1.000.000
Área privativa: 158 m²
Área total: 224 m²
Dormitórios: 3
Suítes: 3
Banheiros: 4
Vagas: 2
Condomínio: aproximadamente R$ 1.657/mês
IPTU: aproximadamente R$ 1.445/mês
Pets: permitidos
Valor aproximado por m² privativo: R$ 6.329
Na minha análise profissional, o imóvel está atualmente posicionado abaixo da faixa que considero adequada para unidades comparáveis do VerdeMar, tornando-se uma alternativa que merece atenção de quem procura espaço, três suítes e estrutura de condomínio nessa região.
Preço, condições e disponibilidade estão sujeitos a confirmação no momento da consulta.
Veja o apartamento no VerdeMar Gafisa
Apartamento de 158 m², três suítes e duas vagas no Condomínio VerdeMar Gafisa
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Perguntas frequentes sobre o Parque Enseada Guarujá
Onde fica o Parque Enseada?
O Parque Enseada fica no trecho final da Praia da Enseada, próximo ao Canto do Tortugas, no Guarujá.
Quais são alguns dos principais condomínios da região?
Entre eles estão VerdeMar Gafisa, Penhasco Cinco Estrelas, Penhasco das Tartarugas, Penhasco das Gaivotas, Costão das Tartarugas e Tortugas, além de outros empreendimentos próximos.
Existem apartamentos com vista para o mar no Parque Enseada?
Sim. Existem unidades com diferentes níveis de vista para o oceano, dependendo principalmente do empreendimento, andar e posição do apartamento.
Todos os apartamentos do Parque Enseada são de alto padrão?
Não. Existem diferentes metragens, configurações, idades e padrões de imóveis. Cada apartamento precisa ser analisado individualmente.
O apartamento do VerdeMar por R$ 1 milhão possui vista para o mar?
Não. Seu diferencial está principalmente nos 158 m², três suítes, duas vagas, estrutura do condomínio e posicionamento de preço.
Qual é o valor por metro quadrado dessa unidade?
Considerando R$ 1 milhão e 158 m² privativos, o valor é de aproximadamente R$ 6.329 por m².
É possível avaliar um apartamento apenas pelo preço por metro quadrado?
Não. O preço por metro quadrado é uma referência. Vista, andar, condomínio, reforma, conservação, posição, vagas e outras características também influenciam o valor.
Como saber quanto vale um apartamento no Parque Enseada?
A forma mais adequada é comparar imóveis realmente semelhantes e, quando necessário, realizar uma avaliação imobiliária profissional.
Principais pontos
O Parque Enseada possui diferentes perfis de imóveis e condomínios. Por isso, não existe um único preço por metro quadrado capaz de representar toda a região.
É uma região que atende tanto moradores permanentes quanto proprietários de segunda residência. Na minha experiência profissional, já acompanhei compradores dos dois perfis.
A região combina tranquilidade e acesso a comércio e serviços. Dependendo do condomínio, diversas atividades do cotidiano podem ser realizadas a pé.
O VerdeMar Gafisa oferece apartamentos amplos e boa estrutura condominial. A unidade apresentada neste artigo possui 158 m², três suítes e duas vagas.
O apartamento anunciado por R$ 1 milhão representa aproximadamente R$ 6.329/m² privativo e, na minha análise profissional, apresenta atualmente um posicionamento abaixo da faixa que considero adequada para unidades comparáveis.
Sobre Flávio Pereira
Flávio Pereira atua no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002, acompanhando de perto as diferenças de preço, perfil e comportamento dos imóveis nos principais bairros e condomínios da cidade.
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS — CRECI 38984-J
Atua na compra, venda e avaliação de imóveis no Guarujá, com experiência prática em diferentes bairros, condomínios e microrregiões da cidade.
Procurando um imóvel no Parque Enseada?
Antes de escolher apenas pelo preço, compare condomínio, localização, metragem, vista, custos e posicionamento de mercado.
Posso ajudar você a analisar as opções disponíveis no Parque Enseada e entender qual imóvel faz mais sentido para sua necessidade.