Quando o Vendedor Recebe o Dinheiro de uma Venda Financiada no Guarujá?

Em uma venda financiada, o proprietário normalmente não recebe todo o dinheiro no momento em que assina o contrato do banco.

A liberação da parcela financiada costuma ocorrer depois que o instrumento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, a matrícula é atualizada e os documentos retornam para conferência da instituição financeira.

Por isso, assinatura, registro e pagamento são etapas diferentes.

O prazo exato varia conforme:

• Banco;

• Modalidade de crédito;

• Regularidade dos documentos;

• Procedimento do cartório;

• Existência de financiamento anterior;

• Utilização de FGTS;

• Condições estabelecidas no contrato.

Como é formado o preço da venda?

Uma compra financiada pode reunir diferentes recursos:

• Sinal;

• Entrada paga com recursos próprios;

• Saldo de FGTS;

• Valor liberado pelo banco;

• Recursos destinados à quitação de financiamento anterior;

• Parcelas particulares, quando formalmente contratadas.

O vendedor precisa saber quanto receberá em cada etapa.

Exemplo:

• Preço da venda: R$ 650.000;

• Sinal: R$ 30.000;

• Recursos próprios na contratação: R$ 170.000;

• Financiamento bancário: R$ 450.000.

O contrato deve informar quando e em quais condições cada parcela será paga.

Quais são as etapas antes da liberação do financiamento?

Embora os procedimentos variem, uma operação pode seguir esta sequência:

1. Aprovação inicial do crédito;

2. Entrega da documentação;

3. Análise do comprador;

4. Análise do vendedor;

5. Análise jurídica do imóvel;

6. Avaliação bancária;

7. Aprovação definitiva da operação;

8. Emissão e assinatura do contrato;

9. Pagamento do ITBI e despesas aplicáveis;

10. Registro do instrumento;

11. Emissão da matrícula atualizada;

12. Entrega dos documentos ao banco;

13. Conferência final;

14. Liberação dos recursos ao vendedor.

A aprovação de crédito do comprador não garante que todas as outras etapas já estejam concluídas.

Assinar o contrato significa receber o dinheiro?

Não necessariamente.

Na assinatura, as partes formalizam a operação e as obrigações. Entretanto, o banco normalmente precisa receber a comprovação de que o contrato foi registrado e que sua garantia aparece na matrícula.

Uma instituição financeira informa, por exemplo, que libera os valores na conta do vendedor em até cinco dias úteis após receber o contrato registrado e a matrícula atualizada. Esse prazo pertence ao procedimento informado por esse banco e não deve ser aplicado automaticamente a todas as instituições. Consulte o exemplo do Santander.

O prazo real precisa ser confirmado diretamente na operação.

Por que o registro é necessário?

O registro formaliza a transmissão e inclui na matrícula a alienação fiduciária em favor do novo banco.

Antes de liberar os recursos, a instituição precisa confirmar que:

• O comprador foi registrado como titular;

• A garantia bancária foi constituída;

• Não surgiu impedimento;

• O instrumento foi registrado corretamente;

• A matrícula atualizada corresponde às condições aprovadas.

Se o cartório emitir uma exigência, o pagamento poderá ser adiado até que ela seja resolvida.

Quem leva o contrato ao cartório?

Isso depende da organização adotada pela instituição, pelo correspondente, pelo comprador e pelos profissionais envolvidos.

O contrato deve ser assinado corretamente, acompanhado do recolhimento do ITBI e dos demais documentos exigidos para o registro.

É importante acompanhar:

• Data do protocolo;

• Número do protocolo;

• Exigências apresentadas;

• Previsão do cartório;

• Emissão da matrícula;

• Entrega ao banco;

• Confirmação da liberação.

Para qual conta o banco envia o dinheiro?

Os dados bancários do vendedor são informados e conferidos durante a contratação.

Quando existem vários proprietários, espólio, procuração, pessoa jurídica ou financiamento anterior, a distribuição pode exigir tratamento específico.

O vendedor deve conferir cuidadosamente:

• Banco;

• Agência;

• Conta;

• CPF ou CNPJ do titular;

• Valor destinado a cada beneficiário;

• Valor destinado ao credor anterior.

Dados incorretos podem atrasar o crédito.

E quando o imóvel do vendedor ainda está financiado?

Parte do novo financiamento pode ser destinada diretamente ao banco credor anterior.

Nesse caso, o vendedor não recebe a totalidade do valor financiado.

Exemplo:

• Parcela financiada pelo comprador: R$ 500.000;

• Saldo devedor do vendedor: R$ 180.000;

• Destinação ao credor anterior: R$ 180.000;

• Saldo bruto destinado ao vendedor: R$ 320.000.

O contrato deve demonstrar a composição do pagamento.

O vendedor recebe o sinal antes do financiamento?

Pode existir pagamento de sinal ou entrada, mas ele deve estar vinculado a um instrumento claro.

O documento precisa estabelecer:

• Valor;

• Data;

• Natureza do pagamento;

• Condições para devolução ou retenção;

• Consequências da recusa bancária;

• Responsabilidade por problemas documentais;

• Prazo para conclusão;

• Tratamento em caso de desistência;

• Forma de complementação do preço.

Sinal não deve ser tratado apenas por mensagem ou recibo genérico.

Quando as chaves devem ser entregues?

A entrega precisa estar prevista no contrato.

Possibilidades comuns incluem:

• Após o pagamento integral;

• Depois da liberação bancária;

• Em data específica;

• Após a desocupação;

• Em outro momento expressamente negociado.

A assinatura do contrato não significa automaticamente que o vendedor já recebeu o preço.

Antes de entregar a posse, é necessário considerar:

• Confirmação dos pagamentos;

• Registro;

• Condomínio;

• IPTU;

• Água, energia e gás;

• Seguro;

• Vistoria;

• Mobília incluída;

• Termo de entrega das chaves.

Quem paga condomínio e IPTU durante o processo?

O instrumento deve definir a data de transferência dessas responsabilidades.

Como o financiamento pode levar algum tempo entre a proposta e a liberação, não é recomendável deixar essa questão sem resposta.

Também devem ser registrados:

• Data da desocupação;

• Leitura dos medidores;

• Entrega de controles e chaves;

• Estado da propriedade;

• Bens que permanecerão no imóvel;

• Responsabilidade por despesas extraordinárias já aprovadas.

O que pode atrasar o pagamento ao vendedor?

Entre os motivos mais frequentes estão:

• Documentos incompletos;

• Estado civil divergente;

• Problemas na matrícula;

• Construção não averbada;

• Dívidas;

• Pendências condominiais;

• Avaliação bancária insuficiente;

• Exigência do cartório;

• ITBI não recolhido;

• Assinatura incorreta;

• Dados bancários errados;

• Financiamento anterior;

• Pendências da SPU;

• Vencimento de documentos;

• Alterações na proposta.

Uma análise preliminar ajuda a identificar parte desses riscos antes que o proprietário aceite o sinal.

Como o vendedor pode se proteger?

Antes de aceitar uma proposta financiada:

• Confirme a aprovação financeira do comprador;

• Analise a proporção entre entrada e financiamento;

• Verifique os documentos do imóvel;

• Confira matrícula, IPTU e condomínio;

• Informe a existência de financiamento anterior;

• Estabeleça prazos realistas;

• Defina o tratamento do sinal;

• Determine quando ocorrerá a entrega das chaves;

• Não prometa posse imediata sem compreender o fluxo;

• Registre todas as condições no contrato.

Também é importante evitar comprometer o dinheiro antes da efetiva liberação.

Venda financiada exige acompanhamento

Uma venda financiada envolve comprador, vendedor, corretor, banco, correspondente, Prefeitura e Cartório de Registro de Imóveis.

Cada participante possui uma função.

O corretor pode organizar o fluxo comercial, reunir informações, acompanhar a negociação e alertar sobre pendências, mas não substitui a análise do banco, do cartório, do advogado ou de outros profissionais responsáveis.

Conte com a SUACASANOGUARUJAIMOVEIS

A SUACASANOGUARUJAIMOVEIS auxilia proprietários na avaliação, divulgação, negociação e acompanhamento das etapas imobiliárias.

Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS

24 anos no mercado imobiliário do Guarujá
Mais de 1.000 imóveis vendidos

SUACASANOGUARUJAIMOVEIS — CRECI 38984-J

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Perguntas frequentes

Quando o banco paga o vendedor?

Normalmente depois do registro do contrato, emissão da matrícula atualizada e conferência final. O prazo varia conforme a instituição.

O vendedor recebe na assinatura?

A entrada pode ser paga conforme o contrato, mas a parcela financiada normalmente não é liberada apenas com a assinatura.

O dinheiro vai diretamente para o vendedor?

Em geral, o banco utiliza os dados informados na operação. Se houver financiamento anterior, parte pode ser destinada ao credor quitante.

Quanto tempo o cartório demora?

O prazo depende do cartório, da documentação e da existência de exigências. Deve ser confirmado durante a operação.

O vendedor pode entregar as chaves antes do pagamento?

É possível estabelecer diferentes condições, mas a entrega antecipada traz riscos e deve ser cuidadosamente formalizada.

O crédito aprovado garante o pagamento?

Não. A operação ainda depende do imóvel, vendedor, avaliação, contrato e registro.

O que acontece se o cartório fizer uma exigência?

A pendência deverá ser corrigida antes da conclusão do registro e isso poderá atrasar a liberação.

O sinal faz parte do preço?

Normalmente sim, mas sua natureza, condições e consequências precisam constar no instrumento da negociação.