O banco pode avaliar o imóvel abaixo do preço? Entenda como o PTAM ajuda antes do financiamento

Comprar ou vender um imóvel com financiamento bancário envolve mais do que encontrar a propriedade, negociar o preço e assinar uma proposta.

Mesmo quando comprador e proprietário concordam com o valor, a instituição financeira ainda precisará analisar:

• A capacidade de pagamento do comprador;

• Os documentos apresentados;

• A situação do vendedor;

• A documentação do imóvel;

• As condições físicas e cadastrais da propriedade;

• O valor atribuído ao imóvel;

• A possibilidade de utilizá-lo como garantia da operação.

É nesse momento que pode surgir uma situação delicada:

O imóvel foi negociado por determinado preço, mas a avaliação realizada para o financiamento indicou um valor inferior.

Quando isso acontece, comprador e vendedor podem precisar renegociar a operação. O comprador talvez tenha de aumentar seus recursos próprios, buscar outra estrutura de crédito ou desistir da compra. O proprietário, por sua vez, pode perder uma negociação que considerava praticamente concluída.

Por isso, financiamento imobiliário, avaliação e documentação precisam ser considerados desde o início — e não apenas depois da assinatura da intenção de compra.

O banco pode avaliar o imóvel abaixo do preço negociado?

Sim.

O preço negociado entre comprador e vendedor resulta da vontade das partes e das condições comerciais da operação. Já a avaliação solicitada pela instituição financeira segue critérios próprios para analisar o imóvel dentro do processo de crédito e de constituição da garantia.

Segundo a CAIXA, depois da análise dos documentos ocorre a etapa de engenharia, na qual o imóvel é visitado para avaliação de seu valor e de suas condições de uso.

Consulte as etapas do financiamento imobiliário na CAIXA.

O resultado dessa avaliação pode ser:

• Próximo ao preço negociado;

• Superior ao preço negociado;

• Inferior ao preço negociado.

Quando o valor fica abaixo do esperado, isso não significa automaticamente que alguém agiu de má-fé ou que o imóvel não possa ser vendido.

Significa que surgiu uma diferença entre o preço definido pelas partes e a referência utilizada pela instituição para analisar a operação.

Exemplo de uma diferença na avaliação bancária

Imagine a seguinte negociação:

• Preço acertado entre comprador e vendedor: R$ 900 mil;

• Recursos próprios planejados pelo comprador: R$ 270 mil;

• Valor que ele esperava financiar: R$ 630 mil;

• Avaliação realizada no processo bancário: R$ 800 mil.

A instituição financeira aplicará suas políticas, limites e critérios sobre a base considerada na operação.

Se o crédito liberado ficar abaixo dos R$ 630 mil esperados, o comprador terá de encontrar uma solução para a diferença.

Entre as possibilidades estão:

• Aumentar a entrada;

• Utilizar outros recursos próprios;

• Renegociar o preço com o vendedor;

• Reestruturar a operação;

• Consultar outra instituição, quando isso for viável;

• Desistir da compra conforme as condições contratuais.

Esse problema poderia ter sido identificado ou pelo menos reduzido se, antes da proposta, comprador e vendedor tivessem analisado com mais profundidade o valor de mercado, a capacidade de crédito e a documentação da propriedade.

Quem paga a diferença quando a avaliação fica abaixo do preço?

Não existe uma resposta única para todas as negociações.

O banco não é obrigado a financiar a diferença entre sua referência para a operação e o preço desejado pelo proprietário.

Na prática, se o crédito aprovado não for suficiente, a diferença poderá exigir:

• Mais recursos do comprador;

• Redução do preço pelo proprietário;

• Uma combinação entre entrada maior e renegociação;

• Outra solução aceita pelas partes e pela instituição;

• Encerramento da negociação.

O vendedor não é automaticamente obrigado a reduzir o preço.

Da mesma forma, o comprador pode não ter condições de aumentar sua entrada.

Por isso, a proposta ou intenção de compra precisa estabelecer claramente que a aquisição será realizada com financiamento e como as partes procederão se:

• O crédito não for aprovado;

• O imóvel não for aceito;

• A avaliação bancária ficar abaixo do necessário;

• A documentação impedir a contratação;

• O prazo da instituição ultrapassar o previsto.

As consequências sobre sinal, devolução de valores, multas e desistência dependem do que foi contratado e das circunstâncias do caso. Quando houver dúvida jurídica, as partes devem consultar um advogado.

Crédito aprovado significa financiamento garantido?

Não.

Uma simulação não é aprovação definitiva. E até uma análise inicial favorável do comprador não significa que toda a operação já esteja aprovada.

O financiamento imobiliário envolve pelo menos três frentes:

1. Análise do comprador

A instituição verifica aspectos como:

• Renda;

• Comprometimento financeiro;

• Histórico e informações de crédito;

• Capacidade de pagamento;

• Documentação pessoal;

• Prazo pretendido;

• Recursos disponíveis para entrada;

• Regras da modalidade escolhida.

2. Análise do imóvel

A propriedade precisa atender aos critérios da instituição e ser aceita como garantia.

Podem ser examinados:

• Valor;

• Estado aparente;

• Condições de uso;

• Localização;

• Tipologia;

• Características construtivas;

• Regularidade das áreas;

• Correspondência com os documentos;

• Liquidez e possibilidade de garantia, conforme os critérios internos.

3. Análise documental e jurídica

Também são verificados os documentos do imóvel, dos proprietários e da operação.

Portanto:

Comprador com crédito pré-aprovado não significa imóvel aprovado, e imóvel bem avaliado não significa comprador definitivamente aprovado.

As duas partes da operação precisam ser analisadas.

Qual é a diferença entre simulação e aprovação de crédito?

A simulação apresenta uma projeção.

Ela pode indicar:

• Valor aproximado da entrada;

• Prazo;

• Sistema de amortização;

• Prestação inicial estimada;

• Taxas informadas naquela ocasião;

• Valor possivelmente financiável.

Porém, o resultado depende das informações fornecidas e das condições disponíveis no momento.

Já a aprovação envolve a análise efetiva realizada pela instituição financeira, seguindo suas políticas e exigências.

Mesmo depois da aprovação inicial do comprador, o processo ainda pode depender da avaliação do imóvel, da documentação, da formalização da garantia e do cumprimento das demais etapas.

Por isso, o comprador não deve assumir compromissos definitivos acreditando que uma simulação representa garantia de liberação do recurso.

Qual é a diferença entre o PTAM e a avaliação bancária?

Embora ambos envolvam o valor de um imóvel, possuem finalidades diferentes.

PTAM — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

O PTAM apresenta uma conclusão fundamentada sobre o valor de mercado do imóvel, considerando suas características, os dados comparáveis e a data de referência.

Pode ser solicitado por:

• Proprietários;

• Compradores;

• Investidores;

• Advogados;

• Herdeiros;

• Empresas;

• Partes envolvidas em decisões patrimoniais.

O documento pode auxiliar na:

• Definição do preço de venda;

• Análise de uma proposta;

• Compra de um imóvel;

• Organização patrimonial;

• Partilha;

• Inventário;

• Divórcio;

• Negociação extrajudicial;

• Tomada de decisão sobre investimento.

Avaliação realizada no financiamento

A avaliação solicitada pela instituição integra o processo de crédito e atende às necessidades da operação bancária.

Seu objetivo também envolve a análise do imóvel como possível garantia.

A regulamentação do crédito imobiliário estabelece critérios relacionados à suficiência da garantia e determina que a avaliação seja realizada por profissional sem vínculo com áreas que possam gerar conflito de interesses.

Consulte a Resolução CMN nº 4.676 no Banco Central.

Comparação prática

O PTAM não substitui a avaliação exigida pelo banco e não garante que os dois resultados sejam idênticos.

Entretanto, uma avaliação mercadológica realizada antes da negociação pode revelar que o preço pretendido está distante das referências observadas, permitindo que as partes discutam a questão antes de dependerem do financiamento.

Por que fazer um PTAM antes de anunciar o imóvel?

Muitos proprietários definem o preço da seguinte maneira:

1. Pesquisam imóveis nos portais;

2. Encontram os maiores valores;

3. Comparam superficialmente as propriedades;

4. Acrescentam uma margem para negociação;

5. Publicam o anúncio.

O problema é que preço anunciado não comprova valor de mercado nem preço vendido.

Se o imóvel entrar no mercado com um preço excessivamente elevado, poderá passar meses sem receber propostas consistentes. Quando finalmente surgir um comprador interessado em financiamento, a avaliação da instituição poderá apresentar uma diferença relevante.

Nesse momento, o proprietário pode se sentir pressionado a reduzir o preço, enquanto o comprador pode perceber que não possui os recursos necessários.

O PTAM realizado antes do anúncio ajuda o proprietário a:

• Conhecer o posicionamento do imóvel;

• Identificar seus diferenciais;

• Compreender suas limitações;

• Analisar propriedades comparáveis;

• Evitar médias superficiais;

• Definir uma estratégia comercial consciente;

• Reduzir o risco de negociar sobre uma expectativa sem fundamentação.

O proprietário continua livre para autorizar seu preço de oferta. Contudo, tomará essa decisão conhecendo a referência mercadológica e as possíveis consequências de anunciar acima dela.

Por que o PTAM também pode ser importante para o comprador?

O comprador pode se encantar pelo imóvel e acreditar que o preço é justo apenas porque existem outros anúncios semelhantes.

Mas precisa avaliar:

• O estado de conservação;

• A necessidade de reforma;

• O andar;

• A vista;

• A posição solar;

• A infraestrutura do condomínio;

• Os custos mensais;

• A documentação;

• A oferta concorrente;

• A liquidez;

• O potencial de revenda.

Uma avaliação independente pode ajudar o comprador a compreender se está adquirindo o patrimônio dentro de uma faixa coerente com as condições analisadas.

Isso é especialmente relevante quando:

• O comprador não conhece o mercado local;

• Reside em outra cidade ou país;

• O imóvel possui características muito específicas;

• Existe grande diferença entre os anúncios;

• A entrada será elevada;

• Parte importante das economias será utilizada;

• A compra possui finalidade de investimento.

O PTAM não elimina os riscos da aquisição e não substitui as análises jurídica, documental, financeira ou bancária. Ele acrescenta uma referência técnica à decisão.

O PTAM garante que o banco avaliará pelo mesmo valor?

Não.

Essa promessa não seria tecnicamente responsável.

O PTAM e a avaliação da instituição podem utilizar procedimentos, critérios, objetivos, datas e informações diferentes.

Além disso, cada instituição possui suas próprias políticas para:

• Concessão de crédito;

• Percentual financiável;

• Tipos de imóveis aceitos;

• Prazo;

• Garantia;

• Análise de risco;

• Documentos necessários.

O benefício do PTAM está em oferecer uma base fundamentada para a negociação antes que comprador e vendedor assumam compromissos maiores.

Ele pode reduzir surpresas, mas não controla a decisão do banco.

A avaliação bancária pode ser contestada?

Os procedimentos variam conforme a instituição financeira.

Quando comprador ou vendedor identificam possível erro nas características consideradas, podem solicitar esclarecimentos ao responsável pelo processo e verificar se existe procedimento de revisão ou nova avaliação.

É importante conferir se foram considerados corretamente:

• Área;

• Número de quartos;

• Vagas;

• Estado de conservação;

• Padrão construtivo;

• Reformas regularizadas;

• Vista;

• Localização;

• Características do condomínio;

• Identificação da unidade.

O Banco Central informa que, quando houver cobrança pela avaliação ou reavaliação do imóvel dado em garantia, a instituição deve entregar ao consumidor extrato do laudo ou documento equivalente nas condições regulamentadas.

Consulte a orientação do Banco Central sobre a taxa e o laudo de avaliação.

A existência de um PTAM pode ajudar as partes a organizar seus argumentos, mas não obriga a instituição a alterar sua conclusão.

Como a documentação pode impedir ou atrasar o financiamento?

O preço não é o único ponto de atenção.

Um imóvel pode apresentar valor compatível e, mesmo assim, enfrentar dificuldades por causa da documentação.

Entre as situações que merecem verificação estão:

• Área construída diferente da registrada;

• Reforma com alteração estrutural não regularizada;

• Ampliação não averbada;

• Divergências cadastrais;

• Titularidade desatualizada;

• Inventário ainda não concluído;

• Indisponibilidade ou restrição registrada;

• Pendências de condomínio;

• Tributos em aberto;

• Documentação incompleta dos vendedores;

• Estado civil ou representação não comprovados;

• Informações divergentes entre matrícula, cadastro e situação física.

Nem toda pendência impede definitivamente a venda. Algumas podem ser resolvidas durante a preparação do negócio.

O problema aparece quando a questão é descoberta somente depois da proposta, do pagamento do sinal ou da aprovação inicial do comprador.

Matrícula e certidão de valor venal aumentam a organização?

Podem contribuir, desde que suas funções sejam corretamente compreendidas.

Matrícula do imóvel

A certidão de matrícula pode apresentar informações registrais como:

• Identificação do imóvel;

• Proprietários registrados;

• Histórico de transmissões;

• Ônus e registros existentes;

• Averbações lançadas até a data de emissão.

A matrícula não substitui toda a análise jurídica da negociação e precisa estar atualizada conforme a finalidade para a qual será utilizada.

Certidão de valor venal

A certidão informa uma referência fiscal ou cadastral utilizada pelo município.

O valor venal não deve ser confundido automaticamente com o valor de mercado.

PTAM

O PTAM trata da análise mercadológica do imóvel.

Na SUACASANOGUARUJAIMOVEIS, conforme o escopo e a finalidade do serviço, o trabalho pode ser organizado com a matrícula utilizada na análise, a certidão de valor venal e outras informações pertinentes.

Essa reunião documental oferece mais clareza para o início da negociação, mas não substitui as certidões exigidas pelo banco, pelo tabelionato, pelo Registro de Imóveis ou pela análise jurídica de cada caso.

O que deve constar na intenção de compra com financiamento?

Uma proposta bem estruturada precisa representar a realidade da operação.

Quando a compra depende de financiamento, é importante registrar:

• Preço acordado;

• Valor previsto de entrada;

• Montante esperado de financiamento;

• Prazo para análise;

• Instituição pretendida, quando definida;

• Responsabilidade pela entrega dos documentos;

• Condição relacionada à aprovação do crédito;

• Condição relacionada à aceitação do imóvel;

• Consequência de uma avaliação inferior;

• Regras sobre o sinal;

• Hipóteses de devolução ou retenção;

• Prazo para assinatura;

• Forma de pagamento;

• Bens e mobília incluídos;

• Responsabilidade por tributos, condomínio e despesas;

• Necessidade de regularização documental.

A redação deve ser adequada às particularidades da negociação. Quando necessário, recomenda-se revisão jurídica.

O objetivo é evitar que comprador e vendedor descubram somente no final que possuíam entendimentos diferentes.

Como organizar uma compra financiada desde o início?

Uma negociação financiada pode ser conduzida com a seguinte organização:

1. Entender o objetivo do comprador

É necessário conhecer:

• Orçamento;

• Entrada disponível;

• Renda;

• Prazo desejado;

• Prestação possível;

• Uso pretendido do imóvel;

• Necessidade de FGTS, quando aplicável;

• Custos adicionais da aquisição.

2. Fazer uma análise preliminar de crédito

Antes de apresentar uma proposta incompatível com sua capacidade financeira, o comprador deve buscar uma análise preliminar nas instituições ou correspondentes responsáveis.

3. Avaliar o posicionamento do imóvel

O proprietário precisa saber quanto seu imóvel pode valer e o comprador precisa compreender o preço solicitado.

É nessa etapa que o PTAM pode acrescentar segurança.

4. Verificar a documentação disponível

Matrícula, cadastro, tributos, condomínio e documentos dos vendedores devem começar a ser organizados antes da fase final.

5. Elaborar uma proposta condicionada corretamente

A intenção de compra precisa mencionar a dependência do financiamento e prever como as partes tratarão eventuais impedimentos.

6. Acompanhar a avaliação bancária

As informações do imóvel devem estar corretas e o acesso para vistoria precisa ser organizado.

7. Acompanhar as exigências documentais

Comprador, vendedor, imobiliária e profissionais envolvidos precisam responder às solicitações dentro dos prazos.

8. Formalizar e registrar a operação

A liberação dos recursos depende da formalização da garantia e do cumprimento das etapas exigidas pela instituição.

Financiamento imobiliário também faz parte da estratégia de venda

Alguns proprietários enxergam o financiamento como responsabilidade exclusiva do comprador.

Entretanto, se o imóvel estiver dentro das condições aceitas pelas instituições, permitir financiamento pode ampliar o público interessado.

Para isso, o proprietário precisa:

• Manter a documentação organizada;

• Informar corretamente as características do imóvel;

• Facilitar a vistoria;

• Responder às solicitações;

• Regularizar pendências identificadas;

• Compreender os prazos da operação;

• Definir um preço compatível com a estratégia;

• Evitar anúncios contraditórios.

Um imóvel bem apresentado, corretamente precificado e preparado documentalmente possui melhores condições de avançar em uma negociação financiada.

Isso não garante a venda nem a aprovação, mas reduz obstáculos evitáveis.

Como a SUACASANOGUARUJAIMOVEIS acompanha o financiamento?

A SUACASANOGUARUJAIMOVEIS — CRECI 38984-J atua na compra, venda, avaliação imobiliária e no acompanhamento de negociações que envolvem financiamento.

O atendimento pode incluir, conforme as características do caso:

• Compreensão da capacidade de compra;

• Orientação inicial sobre entrada e custos;

• Simulações preliminares;

• Encaminhamento para análise de crédito;

• Organização das informações do imóvel;

• Intermediação entre comprador e vendedor;

• Acompanhamento da avaliação bancária;

• Apoio na reunião dos documentos solicitados;

• Comunicação com os profissionais envolvidos;

• Acompanhamento das etapas até a formalização.

A aprovação do crédito, as taxas, os prazos, o valor financiável e a aceitação do imóvel são decisões da instituição financeira.

O papel da imobiliária é ajudar comprador e vendedor a compreenderem o processo, organizarem as informações e reduzirem falhas de comunicação que possam comprometer a negociação.

Experiência prática em compra, venda, avaliação e financiamento

Flávio Pereira atua no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002.

Ao longo de 24 anos de experiência e mais de 1.000 imóveis vendidos, acompanhou negociações à vista, financiadas, com uso de recursos próprios e com diferentes estruturas de pagamento.

Essa experiência permite compreender que a venda não depende apenas de encontrar comprador e vendedor.

É necessário conectar:

• Valor coerente;

• Capacidade financeira;

• Documentação;

• Avaliação;

• Comunicação;

• Prazos;

• Segurança contratual;

• Acompanhamento até a conclusão.

A atuação como Corretor de Imóveis, Avaliador Imobiliário e Perito Judicial Imobiliário amplia essa visão sobre o patrimônio e os riscos envolvidos em cada etapa.

Avalie antes, organize o crédito e negocie com mais segurança

Uma negociação financiada pode fracassar quando o preço, o crédito e a documentação são analisados separadamente e somente no final.

O caminho mais seguro começa antes:

Primeiro, compreender o valor do imóvel. Depois, analisar a capacidade financeira, organizar os documentos e estruturar corretamente a proposta.

O PTAM não substitui a avaliação do banco.

A análise de crédito não substitui a análise do imóvel.

E a aprovação inicial não substitui a conclusão formal da operação.

Cada etapa possui uma finalidade, mas todas precisam conversar entre si.

Solicite atendimento para avaliação e financiamento imobiliário

Se você pretende comprar ou vender um imóvel no Guarujá utilizando financiamento, procure orientação antes de assumir compromissos.

A SUACASANOGUARUJAIMOVEIS pode auxiliar na avaliação do imóvel e no acompanhamento das etapas da negociação financiada.

SUACASANOGUARUJAIMOVEIS — CRECI 38984-J

Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS

24 anos no mercado imobiliário do Guarujá
Mais de 1.000 imóveis vendidos

Solicite atendimento pelo WhatsApp

Conheça os imóveis disponíveis

Anuncie seu imóvel

Conheça a SUACASANOGUARUJAIMOVEIS

Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário e PTAM

O banco pode avaliar o imóvel abaixo do preço de venda?

Sim. O preço foi negociado pelas partes, enquanto a avaliação da instituição segue critérios próprios para analisar o imóvel dentro da operação de crédito.

Quem paga a diferença da avaliação bancária?

Se o crédito ficar abaixo do esperado, comprador e vendedor precisarão encontrar uma solução. O comprador pode aumentar os recursos próprios, o proprietário pode aceitar uma renegociação ou as partes podem decidir não prosseguir.

O vendedor é obrigado a reduzir o preço?

Não automaticamente. O preço depende da negociação entre as partes. A avaliação bancária pode afetar a capacidade de financiamento, mas não obriga o proprietário a vender por aquele valor.

O comprador pode desistir se o financiamento não for aprovado?

Isso depende das condições da proposta e do contrato. A intenção de compra deve prever claramente a dependência do financiamento e as consequências da não aprovação.

O sinal precisa ser devolvido?

Depende da redação contratual, do motivo da não conclusão e das circunstâncias do caso. Recomenda-se que essas condições sejam definidas por escrito e, quando necessário, analisadas por advogado.

Crédito pré-aprovado garante a compra?

Não. O comprador, o imóvel, os vendedores e os documentos ainda podem precisar passar pelas análises da instituição.

Simulação é a mesma coisa que aprovação?

Não. A simulação é uma projeção baseada nas informações fornecidas. A aprovação depende da análise efetiva da instituição financeira.

O PTAM substitui a avaliação do banco?

Não. O PTAM possui finalidade mercadológica. A avaliação bancária integra o processo de crédito e segue os critérios da instituição.

O banco é obrigado a aceitar o valor do PTAM?

Não. O documento pode auxiliar na compreensão e fundamentação do valor, mas a instituição realizará sua própria análise.

Por que fazer o PTAM antes do financiamento?

Para verificar se o preço pretendido está coerente com as características do imóvel e com as referências analisadas antes que comprador e vendedor assumam compromissos maiores.

O PTAM garante que o imóvel será financiado?

Não. O financiamento também depende do comprador, da documentação, das políticas da instituição, da análise do imóvel e da constituição da garantia.

Um imóvel irregular pode ser financiado?

A aceitação depende da natureza da irregularidade e das regras da instituição. Diferenças entre a situação física e os documentos podem provocar exigências, atrasos ou impedimentos.

Posso financiar imóvel com área não averbada?

A instituição analisará a documentação e as características da propriedade. Áreas não regularizadas podem gerar dificuldades e devem ser verificadas antes da proposta.

A matrícula é suficiente para aprovar o financiamento?

Não. A matrícula é um dos documentos relevantes, mas a instituição poderá exigir outras certidões, documentos pessoais, dados cadastrais e comprovações.

A SUACASANOGUARUJAIMOVEIS faz simulação de financiamento?

A empresa oferece orientação e acompanhamento em negociações financiadas, incluindo simulações preliminares e encaminhamento para análise conforme as condições disponíveis.

Quem aprova o financiamento?

A aprovação é responsabilidade exclusiva da instituição financeira, após analisar o comprador, o imóvel, a documentação e as condições da operação.

Como solicitar atendimento?

Fale diretamente com Flávio Pereira pelo WhatsApp da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS.