Laudêmio no Guarujá em 2026: Foro, Custos e Quem Paga

Publicado em 16 de setembro de 2026 | Por Flávio Pereira — CRECI 126761-F | CNAI 20.671

O laudêmio no Guarujá é um assunto que costuma gerar dúvidas principalmente entre quem está comprando apartamentos próximos à orla ou imóveis vinculados a terrenos administrados pela União.

Muita gente descobre o laudêmio somente durante a documentação da compra e imagina que, depois de pagar a transferência, não haverá mais nenhuma cobrança relacionada à União.

Mas não é necessariamente assim.

Quando o imóvel está submetido ao regime de aforamento, além do laudêmio eventualmente devido na transferência onerosa, existe o foro, uma cobrança anual vinculada ao imóvel.

Na prática, um comprador de apartamento pode passar a ter, entre suas despesas recorrentes, condomínio, IPTU e foro anual, além de outras obrigações eventualmente existentes.

E há ainda imóveis sob outro regime, chamado de ocupação, nos quais pode existir taxa de ocupação em vez de foro.

Por isso, antes de comprar um imóvel no Guarujá, é importante saber não apenas se existe laudêmio, mas também qual é o regime do imóvel perante a Secretaria do Patrimônio da União — SPU e quais despesas continuarão existindo depois da compra.

O que é laudêmio no Guarujá?

O laudêmio é uma cobrança relacionada à transferência onerosa de determinados imóveis da União administrados pela Secretaria do Patrimônio da União.

Compra e venda, permuta e outras operações onerosas podem exigir seu recolhimento.

Segundo a SPU, o laudêmio corresponde atualmente a 5% do valor atualizado do terreno da União, excluídas as benfeitorias. Portanto, não significa simplesmente calcular 5% sobre o preço total do apartamento anunciado.

Esse detalhe é muito importante.

Um apartamento pode ser vendido por R$ 1 milhão, mas isso não significa automaticamente que o laudêmio será R$ 50 mil.

A base considerada pela SPU está ligada ao valor do terreno da União cadastrado para aquela situação, sem incluir as construções e melhorias do imóvel.

Quem paga o laudêmio?

Nas transferências onerosas abrangidas pela legislação, a obrigação de recolher o laudêmio é do transmitente, normalmente o vendedor.

A legislação federal prevê o recolhimento prévio pelo vendedor, e a própria SPU orienta que, em operações como compra e venda envolvendo imóveis aforados ou ocupados mediante inscrição, o vendedor deve recolher o laudêmio antes da emissão da Certidão de Autorização para Transferência — CAT.

Isso não significa, porém, que o comprador deva ignorar o assunto.

Pelo contrário.

Quem está adquirindo o imóvel deve verificar se a situação perante a SPU está regular antes da conclusão da compra.

O comprador deve pedir a CAT?

Sim, quando a operação exigir esse procedimento.

A Certidão de Autorização para Transferência — CAT é um documento importante nos imóveis administrados pela SPU.

Segundo o Governo Federal, ela é necessária para a transferência na SPU e também para determinados atos de escritura e registro. Para sua emissão, precisam ser observadas as condições relativas ao laudêmio e à regularidade do imóvel perante a União.

A SPU alerta ainda que a CAT deve estar em nome do próprio transmitente. Se estiver em nome de outra pessoa, pode existir irregularidade cadastral que precisa ser solucionada antes da transferência.

Esse é um excelente exemplo de por que não recomendo analisar uma compra imobiliária apenas pelo preço e pelas fotos do apartamento.

A situação documental também faz parte do imóvel.

O que é o foro anual?

O foro é uma cobrança anual relacionada aos imóveis da União submetidos ao regime de aforamento.

No aforamento, o particular possui o chamado domínio útil, enquanto a União permanece com o domínio direto.

O Decreto-Lei nº 9.760/1946 estabelece para os terrenos aforados pela União um foro anual correspondente a 0,6% do valor do domínio pleno do terreno, atualizado nos termos aplicáveis.

Portanto, existe uma diferença fundamental:

Laudêmio está relacionado à transferência onerosa.

Foro é uma obrigação anual do imóvel submetido ao aforamento.

É justamente essa diferença que o comprador precisa compreender antes de fechar negócio.

Laudêmio e foro são a mesma coisa?

Não.

Embora os dois possam aparecer em imóveis vinculados ao patrimônio da União, possuem funções diferentes.

O laudêmio ocorre em determinadas transferências onerosas de titularidade.

Já o foro é uma cobrança anual relacionada aos terrenos aforados.

Isso significa que pagar o laudêmio durante a venda não elimina automaticamente as obrigações anuais futuras do imóvel.

Se o apartamento estiver submetido ao regime de aforamento, o novo titular poderá continuar tendo a cobrança anual do foro.

Depois de comprar, quais despesas o apartamento pode ter?

Imagine um apartamento no Guarujá situado em terreno aforado pela União.

Depois da transferência, o proprietário normalmente continuará tendo despesas próprias do imóvel, como condomínio, cobrado conforme as regras do edifício; IPTU, devido ao Município; e foro, devido anualmente à União quando o imóvel estiver efetivamente submetido ao regime de aforamento.

Além disso, podem existir consumo, seguro, rateios extraordinários e outras despesas particulares do condomínio.

Esse é um ponto que considero fundamental para quem compara dois apartamentos.

Às vezes, os imóveis possuem preços de venda semelhantes, mas custos recorrentes diferentes.

Conhecer essas despesas antes da compra ajuda a avaliar melhor o custo real de manter a propriedade.

IPTU e foro podem ser cobrados ao mesmo tempo?

Sim.

A própria Secretaria do Patrimônio da União esclarece que IPTU e foro possuem naturezas diferentes.

O IPTU é um imposto municipal relacionado à propriedade urbana.

Já o foro decorre da utilização de terreno da União no regime de aforamento.

Por serem cobranças de naturezas e entes públicos diferentes, a existência de uma não elimina automaticamente a outra.

Portanto, um apartamento pode ter simultaneamente:

condomínio + IPTU + foro anual.

Essa informação deve entrar na análise financeira do comprador.

E o que é taxa de ocupação?

Aqui existe outra diferença importante.

Nem todo imóvel da União está em regime de aforamento.

Existem imóveis cadastrados no regime de ocupação.

Nesses casos, em vez do foro, pode existir uma taxa de ocupação anual.

A SPU diferencia expressamente os regimes de aforamento e ocupação: o foreiro está sujeito ao foro, enquanto o ocupante pode estar sujeito à taxa de ocupação.

Por isso, não devemos dizer simplesmente:

“Todo imóvel da União paga foro.”

Não é correto.

Primeiro é preciso identificar qual é o regime cadastrado daquele imóvel específico.

Laudêmio, foro e taxa de ocupação: qual é a diferença?

A maneira mais simples de entender é pensar em três situações diferentes.

O laudêmio está relacionado à transferência onerosa e, quando devido, é recolhido antes da conclusão da transferência.

O foro é uma cobrança anual para imóveis submetidos ao regime de aforamento.

A taxa de ocupação é uma cobrança relacionada aos imóveis da União cadastrados sob regime de ocupação.

Portanto, o comprador precisa saber não apenas se existe laudêmio, mas também se depois da aquisição ficará sujeito a foro ou taxa de ocupação.

Todo apartamento perto da praia no Guarujá paga laudêmio?

Não.

Esse é um dos erros mais comuns.

A proximidade física com a praia, sozinha, não permite concluir que o imóvel esteja sujeito a laudêmio, foro ou taxa de ocupação.

Os chamados terrenos de marinha são definidos juridicamente a partir da linha do preamar médio de 1831, e não simplesmente por uma distância medida a partir da praia que vemos atualmente. A legislação considera uma faixa de 33 metros para terra a partir dessa referência histórica, além de outras situações previstas legalmente.

Portanto, dizer:

“Está a 100 metros da praia, então paga laudêmio”

é uma simplificação incorreta.

A verificação deve ser feita na documentação e nos registros da SPU.

Como saber se um apartamento no Guarujá paga foro ou laudêmio?

Antes de fechar negócio, uma das informações úteis é o RIP — Registro Imobiliário Patrimonial, quando o imóvel estiver cadastrado na SPU.

A Secretaria do Patrimônio da União disponibiliza serviços para consultar imóveis administrados por ela, emitir certidões, verificar situação cadastral e financeira e obter informações sobre aforamento ou ocupação.

A própria SPU informa que é possível obter uma certidão de inteiro teor do imóvel, contendo informações sobre a situação de ocupação ou aforamento e débitos relacionados ao imóvel.

Esse documento pode ser muito útil na análise da compra.

Exemplo prático: comprador olhando dois apartamentos

Imagine dois apartamentos no Guarujá anunciados pelo mesmo valor.

O primeiro possui:

Condomínio de R$ 1.500 por mês, IPTU e nenhuma cobrança anual da União.

O segundo possui:

Condomínio de R$ 1.500 por mês, IPTU e foro anual.

O preço de aquisição pode ser exatamente o mesmo, mas o custo de manutenção não será.

Isso não significa necessariamente que o segundo apartamento seja um mau negócio.

Ele pode ter localização, vista, condomínio, metragem ou outras características que justifiquem o interesse.

O importante é que o comprador saiba da existência do foro antes da compra e inclua esse valor em sua decisão.

Surpresa depois da escritura é o que devemos evitar.

Como é calculado o foro?

Para terrenos aforados pela União, a legislação estabelece foro anual de 0,6% do valor do domínio pleno do terreno.

Isso não significa aplicar 0,6% diretamente sobre o preço de venda do apartamento.

O cálculo está ligado ao valor patrimonial do terreno considerado pela União.

Da mesma forma que acontece com o laudêmio, é importante consultar os dados efetivos do imóvel junto à SPU em vez de tentar estimar a cobrança apenas pelo preço anunciado.

Como é calculado o laudêmio?

O laudêmio corresponde a 5% do valor atualizado do terreno da União, sem as benfeitorias, nas operações onerosas abrangidas pelas regras da SPU.

Imagine, apenas como exemplo didático, que o valor do terreno considerado pela SPU para determinada operação fosse R$ 200 mil.

Nesse exemplo, 5% corresponderiam a R$ 10 mil de laudêmio.

Isso não significa que um apartamento vendido por R$ 200 mil ou R$ 1 milhão necessariamente terá essa cobrança.

O valor precisa ser obtido a partir dos dados do imóvel e do cálculo realizado no sistema da SPU.

E depois da compra, quem atualiza o imóvel na SPU?

A transferência não termina necessariamente no Cartório de Registro de Imóveis.

A SPU possui procedimento próprio para alteração do responsável pelo imóvel em seu cadastro.

O serviço oficial apresenta uma sequência que envolve cálculo e pagamento do laudêmio quando aplicável, emissão da CAT, transferência ou registro no cartório e posteriormente alteração do responsável no cadastro da SPU.

Esse cuidado é importante para evitar que o cadastro federal permaneça em nome de um proprietário anterior.

Laudêmio interfere no financiamento imobiliário?

A existência de terreno da União não significa, por si só, que o imóvel seja impossível de financiar.

Porém, documentação, cadastro, regularidade perante a SPU e características jurídicas do imóvel podem ser analisados pela instituição financeira durante o processo.

É por isso que o comprador deve verificar essa situação antes de avançar muito na negociação.

Nós já explicamos esse assunto em outro conteúdo do site. No corpo do artigo, transforme a expressão “é possível financiar imóvel com laudêmio no Guarujá” em link interno para o artigo específico sobre financiamento e laudêmio.

Isso fortalece nosso cluster de conteúdo e ajuda o comprador que está justamente nessa etapa.

O que verificar antes de comprar?

Antes de assumir compromisso com um apartamento sujeito a regras da SPU, eu verificaria o regime do imóvel, o RIP quando existente, a regularidade financeira perante a União, a existência de foro ou taxa de ocupação, o valor das últimas cobranças, a situação do vendedor no cadastro e a documentação necessária para a transferência.

Em operação onerosa que exija laudêmio, também é importante verificar a emissão correta da CAT.

Esse conjunto de informações ajuda o comprador a saber quanto pagará na compra e quanto continuará pagando depois dela.

O custo do imóvel vai além do preço anunciado

Esse é um princípio que considero fundamental no mercado imobiliário.

Um apartamento não deve ser analisado somente pelo valor pedido pelo proprietário.

O comprador precisa olhar também para condomínio, IPTU, eventual foro ou taxa de ocupação, manutenção, documentação, localização, estado de conservação e liquidez.

No Guarujá, onde encontramos imóveis com características jurídicas e patrimoniais diferentes mesmo em regiões próximas, essa análise se torna ainda mais importante.

Veja também nosso guia sobre quanto custa comprar um imóvel no Guarujá além do preço e transforme essa expressão em um segundo link interno.

Laudêmio no Guarujá deve impedir uma compra?

Não necessariamente.

A existência de laudêmio ou foro é uma característica jurídica e financeira do imóvel que precisa ser conhecida e analisada.

Existem imóveis extremamente valorizados e desejados no Guarujá que estão submetidos a regimes relacionados ao patrimônio da União.

A pergunta correta não é apenas:

“Tem laudêmio?”

A análise mais completa é:

“Qual é o regime desse imóvel, quanto custa a transferência, quais despesas continuarão existindo depois da compra e o preço pedido faz sentido diante de todas essas características?”

É essa visão completa que ajuda o comprador a decidir com mais segurança.

Sobre Flávio Pereira

Sou Flávio Pereira, Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F, Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671 e Perito Judicial, com atuação no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002.

Na SUACASANOGUARUJAIMOVEIS, acompanho compradores e proprietários em diferentes etapas da negociação e trabalho também com análise de mercado e avaliação imobiliária.

Meu objetivo é ajudar o cliente a olhar além do preço anunciado e compreender os fatores que influenciam o valor, os custos e a segurança da negociação.

Vai comprar um imóvel no Guarujá?

Antes de pagar um sinal, procure saber exatamente quais despesas fazem parte daquele imóvel.

Em determinados apartamentos, além de condomínio e IPTU, pode existir também foro anual ou, conforme o regime, taxa de ocupação.

E na transferência onerosa pode haver laudêmio, quando aplicável.

Se você está analisando um apartamento no Guarujá e quer entender melhor sua localização, preço, custos e características, fale comigo.

Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS

📲 WhatsApp: https://wa.me/message/7RCBGR6EDN3TI1

Perguntas frequentes sobre laudêmio e foro no Guarujá

O que é laudêmio no Guarujá?

É uma cobrança relacionada à transferência onerosa de determinados imóveis da União administrados pela SPU. Atualmente corresponde a 5% do valor atualizado do terreno da União, sem incluir benfeitorias.

Quem paga o laudêmio?

Nas operações abrangidas pelas regras da SPU, a obrigação é do transmitente, normalmente o vendedor.

O que é foro?

É uma cobrança anual relacionada aos terrenos da União submetidos ao regime de aforamento.

Qual é o valor do foro?

A legislação estabelece foro anual de 0,6% sobre o valor do domínio pleno do terreno aforado pela União.

Depois que compro o apartamento continuo pagando alguma coisa para a União?

Se o imóvel estiver em regime de aforamento, pode existir foro anual. Se estiver em regime de ocupação, pode existir taxa de ocupação. A situação precisa ser verificada individualmente.

Condomínio, IPTU e foro podem existir ao mesmo tempo?

Sim. São obrigações diferentes. Em determinado apartamento aforado, o proprietário pode ter condomínio, IPTU e foro anual simultaneamente.

Todo imóvel perto da praia paga laudêmio?

Não. Proximidade da praia, isoladamente, não determina a incidência. É necessário verificar a situação do imóvel perante a SPU.

Como saber se um apartamento paga foro?

A situação pode ser consultada junto à SPU, inclusive por meio de dados cadastrais e certidões sobre imóveis da União.