ITBI no Guarujá em 2026: Quanto Custa e Quem Paga?
Publicado em 16 de setembro de 2026 | Por Flávio Pereira — CRECI 126761-F | CNAI 20.671
O ITBI no Guarujá é uma das principais despesas que o comprador precisa considerar ao adquirir um imóvel. Antes de fechar a compra de um apartamento, casa ou cobertura, é importante entender quanto o imposto pode representar, como é calculado e quais outros custos precisam entrar no planejamento.
A Prefeitura do Guarujá informou que a redução temporária do ITBI de 3% para 2%, válida em 2023 dentro do programa Registrar é Legal, terminou em 31 de dezembro daquele ano, com retorno da alíquota a 3% a partir de 1º de janeiro de 2024.
Em uma compra de R$ 800 mil, por exemplo, uma aplicação de 3% sobre essa base corresponderia a R$ 24 mil somente de ITBI.
Mas existe um ponto fundamental: ITBI, escritura, registro, financiamento e preço do imóvel são coisas diferentes.
Neste guia, explico como funciona o ITBI no Guarujá, apresento exemplos de cálculo e mostro alguns cuidados que o comprador deve ter antes de assumir um compromisso de compra.
O que é o ITBI?
ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Trata-se de um tributo municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis e de determinados direitos imobiliários entre pessoas vivas.
Na prática, quando uma pessoa compra um imóvel, o ITBI normalmente aparece como uma das despesas necessárias para concluir a transferência da propriedade.
Por isso, quem está pesquisando apartamento ou casa no Guarujá não deve analisar apenas o valor anunciado pelo vendedor.
O planejamento da compra precisa considerar também os custos necessários para formalizar a aquisição.
Qual é a alíquota do ITBI no Guarujá em 2026?
A Prefeitura informou que a alíquota, anteriormente reduzida de forma temporária para 2%, voltou a 3% em 1º de janeiro de 2024.
Em fevereiro de 2026, o Município criou um grupo técnico para estudar possíveis mudanças tributárias, incluindo eventual adoção de alíquota progressiva do ITBI e questões relacionadas à utilização do valor de mercado como base de cálculo.
É importante observar que o ato oficial fala em estudo, e não em uma nova alíquota já implantada. O próprio decreto determina que as propostas do grupo técnico ainda sejam encaminhadas para análise.
Por isso, na data efetiva da compra, o comprador deve sempre confirmar a legislação vigente e os dados da guia emitida pelo Município.
Como calcular o ITBI no Guarujá?
Como referência simples, considerando uma alíquota de 3%, a fórmula seria:
Base utilizada para o imposto × 3% = valor estimado do ITBI
Um imóvel com base de R$ 500 mil teria, nesse exemplo, ITBI estimado em R$ 15 mil.
Em R$ 800 mil, seriam R$ 24 mil.
Em R$ 1 milhão, seriam R$ 30 mil.
Esses valores servem para planejamento e compreensão do imposto. O valor efetivamente devido deve ser confirmado na guia e conforme as regras aplicáveis à operação.
Quem paga o ITBI no Guarujá?
Nas operações tradicionais de compra e venda, o ITBI costuma fazer parte das despesas assumidas pelo comprador do imóvel.
É justamente por isso que recomendo calcular esse custo antes de pagar o sinal.
Imagine um comprador que possui R$ 200 mil disponíveis e pretende utilizar todo o valor como entrada.
Se ele não considerar previamente ITBI, registro, custos do financiamento e demais despesas, pode descobrir posteriormente que precisa de recursos adicionais para concluir a compra.
O planejamento financeiro deve começar antes da assinatura da proposta, e não quando a documentação já estiver em andamento.
O ITBI é calculado pelo valor do IPTU?
Não é correto presumir automaticamente que o valor utilizado para IPTU será sempre a base definitiva do ITBI.
A Instrução Normativa SEFIN nº 001/2023 do Guarujá estabelece, para fins de ITBI, que deve ser considerado o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado na data do recolhimento. A norma também prevê que o valor declarado pelo contribuinte pode ser afastado pelo Fisco mediante procedimento administrativo.
Por isso, é importante separar três conceitos diferentes: o preço negociado entre comprador e vendedor, o valor cadastral utilizado pelo Município para determinadas finalidades e o valor de mercado da propriedade.
Eles podem eventualmente ser próximos, mas não são sinônimos.
Valor venal e valor de mercado são a mesma coisa?
Não.
O valor de mercado procura representar quanto um imóvel poderia alcançar em uma negociação normal, considerando suas características, sua localização e o comportamento do mercado naquele momento.
Já valores utilizados para fins tributários seguem critérios próprios da Administração Pública.
Essa distinção é especialmente importante no Guarujá, onde dois apartamentos localizados no mesmo edifício podem ter preços bastante diferentes.
Andar, vista, reforma, posição solar, vagas, estado de conservação, mobiliário, documentação e liquidez podem influenciar o valor de mercado.
Por isso, comparar apenas o valor indicado no IPTU com o preço pedido pelo proprietário não é suficiente para concluir se um imóvel está caro ou barato.
Veja também nosso conteúdo Preço anunciado, valor venal e valor de mercado: entenda as diferenças e faça desse trecho um link interno para o artigo correspondente do site.
ITBI, escritura e registro são a mesma despesa?
Não.
O ITBI é um imposto.
A escritura pública, quando necessária, é um instrumento jurídico utilizado para formalizar determinadas operações imobiliárias.
O registro no Cartório de Registro de Imóveis é outra etapa do processo.
Portanto, pagar o ITBI não significa que todas as despesas da transferência estejam quitadas.
É comum o comprador perguntar:
“Quanto preciso ter além do preço do imóvel?”
Essa é uma pergunta muito melhor do que simplesmente perguntar o valor do ITBI, porque permite analisar o custo completo da aquisição.
Veja também nosso guia Quanto custa comprar um imóvel no Guarujá além do preço? e transforme essa frase em um segundo link interno.
Existe ITBI na compra de imóvel financiado?
A existência de financiamento imobiliário não significa, por si só, que o comprador deixará de ter despesas relacionadas ao ITBI.
O financiamento define como parte do preço será paga, enquanto o imposto está relacionado à transmissão imobiliária.
Existe ainda outra questão importante: o banco realiza sua própria avaliação do imóvel.
Imagine que comprador e vendedor acertaram R$ 900 mil, mas a instituição financeira avalia a propriedade em R$ 800 mil.
Dependendo das condições do financiamento, essa diferença pode fazer o comprador precisar aumentar os recursos próprios destinados à compra.
Isso mostra por que entrada, avaliação bancária, ITBI e demais despesas precisam ser analisados em conjunto.
ITBI pode ser financiado pelo banco?
Isso depende das condições da instituição financeira e do tipo de operação.
Não é recomendável fechar uma compra contando com a possibilidade de financiar impostos ou despesas acessórias sem antes receber uma confirmação da instituição.
Pergunte ao banco quanto será efetivamente financiado, qual valor será utilizado na análise da operação e quais despesas precisarão ser pagas com recursos próprios.
Veja também Documentos para financiar um imóvel no Guarujá, utilizando essa frase como terceiro link interno do artigo.
Existe diferença entre o ITBI e a avaliação bancária?
Sim, são assuntos distintos.
O ITBI é um imposto municipal relacionado à transmissão imobiliária.
A avaliação bancária é uma análise feita pela instituição financeira para definir parâmetros da operação de crédito.
Além disso, existe a avaliação imobiliária mercadológica, que busca analisar o valor do imóvel no mercado considerando suas características e imóveis comparáveis.
É possível que o preço pedido pelo vendedor, o valor indicado por uma avaliação imobiliária e a avaliação realizada pelo banco sejam diferentes.
Entender essas diferenças antes da compra reduz a possibilidade de surpresas financeiras.
E se o imóvel for comprado em leilão?
A compra de imóvel em leilão merece uma análise específica.
A Instrução Normativa SEFIN nº 001/2023 prevê regra própria para os casos de arrematação em leilão ou hasta pública.
Por isso, quem compra em leilão não deve analisar somente o valor do lance.
Dependendo do caso, também podem existir despesas de comissão, regularização, registro, desocupação, reforma, débitos previstos no edital e custos jurídicos.
Um imóvel aparentemente muito barato pode deixar de ser uma boa oportunidade quando todas essas despesas são somadas.
Quem compra imóvel no Guarujá deve verificar laudêmio?
Em algumas propriedades do Guarujá também pode existir relação com terrenos sujeitos a regimes específicos envolvendo patrimônio da União.
Isso pode trazer questões como laudêmio, foro ou taxa de ocupação, conforme a situação jurídica da propriedade.
Mas existe um cuidado importante:
não é correto afirmar que todo imóvel próximo ao mar paga laudêmio.
É necessário verificar a situação concreta do imóvel.
Esse assunto merece uma análise própria, e será tratado em nosso guia específico sobre laudêmio no Guarujá.
Quanto reservar para comprar um imóvel no Guarujá?
Não existe um percentual único que funcione para todas as compras.
O valor necessário depende do preço do imóvel, da forma de pagamento, da existência ou não de financiamento, das despesas cartorárias e das particularidades da propriedade.
Por isso, o ideal é montar um orçamento da operação antes de pagar o sinal.
Considere o preço negociado, entrada, ITBI, registro, escritura quando aplicável, despesas bancárias, condomínio, IPTU e eventuais características jurídicas específicas do imóvel.
A compra só deve ser analisada como um todo.
Por que analisar o valor de mercado antes da compra?
Imagine pagar corretamente ITBI, registro e todas as despesas de um apartamento e descobrir posteriormente que o imóvel foi comprado por um valor muito acima daquele praticado pelo mercado.
Toda a documentação pode estar correta e, ainda assim, a compra não ter sido financeiramente interessante.
É por isso que a análise de mercado também é importante.
Como corretor e avaliador imobiliário no Guarujá, considero localização, metragem, conservação, andar, vista, vagas, características do condomínio, imóveis concorrentes e outros fatores relevantes antes de analisar um preço.
O fato de um proprietário anunciar um apartamento por determinado valor não significa automaticamente que esse seja o valor de mercado.
Principais cuidados com o ITBI no Guarujá
Antes de comprar, confirme a alíquota e a legislação aplicáveis no momento da operação, verifique a base considerada para emissão da guia, não confunda ITBI com escritura e registro, calcule todas as despesas antes de pagar o sinal, confirme com o banco os custos de uma eventual operação financiada e analise o preço do imóvel em relação ao mercado.
Esse cuidado é especialmente importante porque o Município instituiu em 2026 um grupo técnico para estudar mudanças ligadas ao ITBI e à tributação imobiliária, ainda sem transformar esses estudos automaticamente em uma nova regra definitiva.
Sobre Flávio Pereira
Sou Flávio Pereira, Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F, Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671 e Perito Judicial, com atuação no mercado imobiliário do Guarujá desde 2002.
Na SUACASANOGUARUJAIMOVEIS, acompanho compradores e proprietários em diferentes etapas da negociação, incluindo análise do imóvel, posicionamento de preço, documentação e avaliação mercadológica.
Minha experiência como corretor e avaliador permite analisar uma compra não somente pelo preço anunciado, mas também pelo comportamento real do mercado imobiliário do Guarujá.
Vai comprar um imóvel no Guarujá?
Antes de fechar negócio, analise o custo completo da aquisição.
O preço anunciado é apenas uma parte da compra.
ITBI, registro, financiamento, documentação e características jurídicas do imóvel também podem influenciar o valor necessário para concluir a operação.
Se você está pesquisando um imóvel no Guarujá ou deseja analisar uma oportunidade específica, fale diretamente comigo.
Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS
WhatsApp: use o link oficial da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS.
Perguntas frequentes sobre ITBI no Guarujá
Quanto é o ITBI no Guarujá?
A Prefeitura informou que a alíquota retornou a 3% em 1º de janeiro de 2024, após o encerramento da redução temporária aplicada em 2023. Antes da compra, confirme a regra vigente na data da operação.
Quanto é o ITBI de um imóvel de R$ 500 mil?
Usando 3% apenas como exemplo e considerando uma base de R$ 500 mil, o cálculo resultaria em aproximadamente R$ 15 mil.
Quanto é o ITBI de um imóvel de R$ 800 mil?
No mesmo exemplo, 3% de R$ 800 mil corresponde a aproximadamente R$ 24 mil.
Quem normalmente paga o ITBI na compra?
Em uma compra imobiliária tradicional, o custo normalmente entra no planejamento do adquirente. A situação específica deve ser confirmada conforme a operação e a legislação aplicável.
O ITBI é calculado pelo valor do IPTU?
Não se deve fazer essa equivalência automaticamente. A norma municipal trata do valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e prevê procedimento para análise do valor declarado.
ITBI e escritura são a mesma coisa?
Não. O ITBI é um imposto. Escritura e registro são etapas e institutos diferentes da operação imobiliária.
Imóvel financiado paga ITBI?
O financiamento não elimina automaticamente as obrigações tributárias relacionadas à transmissão. O comprador deve analisar o imposto junto com entrada, custos bancários e registro.
A alíquota do ITBI pode mudar no Guarujá?
Pode haver mudanças legislativas no futuro. Em 2026, o Município instituiu estudos sobre eventual alíquota progressiva e alterações relacionadas à base do imposto, mas o documento consultado trata essas medidas como estudos e propostas, não como uma nova alíquota já definitivamente adotada