Como Vender um Imóvel Alugado no Guarujá? Veja os Cuidados
Como Vender um Imóvel Alugado no Guarujá? Direito de Preferência do Inquilino
Sim, um imóvel alugado pode ser vendido no Guarujá. A existência de uma locação não impede automaticamente a comercialização, mas exige atenção ao contrato, ao direito de preferência do inquilino, à organização das visitas e às condições que serão assumidas pelo comprador.
O maior erro do proprietário é tratar o imóvel alugado como se estivesse vazio.
Antes de anunciar, é necessário responder:
Qual é o prazo da locação?
Existe cláusula de vigência em caso de venda?
O contrato está averbado na matrícula?
O inquilino já foi comunicado formalmente?
O comprador deseja manter a locação ou utilizar o imóvel?
Como serão organizadas as visitas?
Quem receberá os aluguéis depois da transferência?
Essas respostas influenciam a estratégia de venda, o perfil do comprador e a segurança da negociação.
O proprietário precisa esperar o contrato terminar?
Não necessariamente.
O proprietário pode colocar o imóvel à venda durante a locação. Entretanto, a venda não encerra automaticamente o contrato nem autoriza o locador a exigir que o inquilino saia imediatamente.
A continuidade ou a denúncia da locação pelo adquirente dependerá das condições do contrato, da existência de cláusula de vigência, da averbação na matrícula e da aplicação da Lei do Inquilinato ao caso concreto.
Por isso, o comprador precisa saber desde o início que o imóvel está ocupado e conhecer as condições da locação.
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel?
Em regra, nas situações previstas pela Lei do Inquilinato, o locatário possui preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Isso significa que o proprietário deve comunicar ao inquilino as condições efetivas do negócio, especialmente:
Preço;
Forma de pagamento;
Existência de ônus reais;
Condições relevantes da proposta;
Local e horário para análise da documentação pertinente.
A comunicação pode ocorrer por notificação judicial, extrajudicial ou outro meio que permita demonstrar ciência inequívoca.
O locatário terá 30 dias para manifestar, de maneira inequívoca, a aceitação integral da proposta. Se não aceitar todas as condições dentro desse prazo, o direito de preferência relacionado àquela oferta deixa de poder ser exercido nos termos apresentados.
Consulte os artigos 27 a 33 da Lei do Inquilinato.
Basta perguntar informalmente se o inquilino quer comprar?
Não é recomendável.
Uma conversa por telefone ou uma pergunta genérica como “você tem interesse?” pode não demonstrar que todas as condições da venda foram apresentadas.
A comunicação deve ser clara e comprovável. O documento precisa descrever a mesma oportunidade que será oferecida a terceiros.
Se depois da recusa do inquilino o proprietário reduzir o preço, ampliar o prazo, aceitar outra forma de pagamento ou alterar uma condição relevante, poderá ser necessário realizar nova comunicação.
O objetivo não é apenas cumprir uma formalidade. É demonstrar que o inquilino teve a oportunidade de comprar nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
O que acontece se o direito de preferência não for respeitado?
A Lei do Inquilinato prevê consequências para o locador que deixa de respeitar a preferência.
Dependendo das circunstâncias, o locatário preterido poderá buscar perdas e danos. Em hipóteses que atendam aos requisitos legais, poderá também pleitear o imóvel para si, mediante depósito do preço e das despesas, dentro do prazo previsto.
O Superior Tribunal de Justiça explica que a averbação do contrato na matrícula possui especial importância para a eficácia do direito perante terceiros, embora a análise concreta também possa considerar a ciência inequívoca do comprador. Veja decisão do STJ sobre o direito de preferência.
Essa é uma das razões para a venda de imóvel alugado ser acompanhada por documentação adequada.
O comprador pode pedir a desocupação do imóvel?
Em determinadas situações, sim.
O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo prazo de 90 dias para desocupação, salvo quando a locação for por prazo determinado, houver cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato estiver averbado junto à matrícula.
A lei também prevê prazo para o adquirente exercer essa denúncia após o registro da venda ou do compromisso abrangido pela regra. Se não agir no período legal, poderá ser presumida a concordância com a manutenção da locação.
Portanto, não é correto prometer ao comprador que o imóvel será desocupado imediatamente sem examinar o contrato e a situação registral.
Também não é recomendável garantir ao inquilino que a locação continuará exatamente da mesma forma sem verificar as condições jurídicas aplicáveis.
Cláusula de vigência e direito de preferência são a mesma coisa?
Não.
São temas relacionados, mas diferentes:
Direito de preferência: possibilidade de o inquilino comprar em igualdade de condições com terceiros;
Cláusula de vigência: previsão de que a locação continuará mesmo se o imóvel for vendido, observados os requisitos legais para produzir efeitos perante o adquirente.
Um contrato pode assegurar o direito de preferência decorrente da lei e, ainda assim, não possuir uma cláusula de vigência eficaz perante o comprador.
O STJ já destacou a importância da averbação da cláusula de vigência na matrícula para sua oposição ao adquirente. Consulte a explicação do STJ.
Como organizar as visitas ao imóvel alugado?
O fato de o imóvel estar à venda não elimina o direito do inquilino ao uso pacífico da propriedade.
Ao mesmo tempo, a Lei do Inquilinato prevê que o locatário permita a vistoria pelo locador ou mandatário, mediante combinação prévia de dia e horário, e admita visitas de terceiros na hipótese de venda.
Na prática, o melhor procedimento é definir previamente:
Dias permitidos;
Faixas de horário;
Antecedência mínima;
Pessoa responsável pelo acompanhamento;
Regras para fotografias e filmagens;
Cuidados com objetos pessoais;
Confirmação e cancelamento das visitas.
Uma comunicação respeitosa ajuda a evitar conflitos e torna o imóvel mais apresentável aos interessados.
Entrar sem autorização, pressionar o locatário ou marcar visitas sucessivas sem organização pode prejudicar a relação e dificultar a venda.
O imóvel alugado deve ser anunciado para qual perfil de comprador?
Depende do contrato e do objetivo comercial.
Comprador investidor
Um imóvel alugado pode ser interessante para quem procura renda desde o início. Nesse caso, devem ser apresentados de forma transparente:
Valor do aluguel;
Prazo contratual;
Índice de reajuste;
Garantia locatícia;
Histórico de pagamentos;
Responsabilidade por condomínio e IPTU;
Eventuais depósitos ou cauções;
Rentabilidade bruta e custos do imóvel.
Comprador que pretende utilizar o imóvel
Se o interessado deseja morar, passar férias ou utilizar o imóvel em curto prazo, a ocupação atual pode interferir na decisão. Será necessário esclarecer quando e em quais condições a posse poderá ser entregue.
Anunciar como “pronto para morar” um imóvel que continua alugado pode gerar expectativa incorreta.
O aluguel valoriza ou desvaloriza o imóvel?
Não existe uma resposta única.
Para investidores, uma locação regular, bem documentada e com bom histórico pode ser um diferencial.
Para compradores que desejam uso imediato, a ocupação pode reduzir o número de interessados ou exigir ajuste nas condições da venda.
Também devem ser avaliados:
Valor do aluguel em relação ao mercado;
Prazo restante;
Estado de conservação;
Facilidade para visitas;
Qualidade da documentação;
Perfil do inquilino;
Liquidez do imóvel;
Custos mensais.
A avaliação imobiliária deve considerar a realidade da locação e o público com maior probabilidade de compra.
Como ficam o aluguel, a caução e os encargos depois da venda?
O contrato de compra e venda e os documentos de transferência devem deixar claro:
Até qual data o aluguel pertence ao vendedor;
A partir de quando o comprador passa a receber;
Como serão tratados valores pagos antecipadamente;
Quem ficará responsável pela caução ou garantia;
Como serão rateados condomínio e IPTU;
Quem comunicará ao inquilino os novos dados de pagamento;
Como serão transferidos documentos, vistorias e comprovantes.
Sem essa organização, o inquilino pode não saber a quem pagar, enquanto comprador e vendedor podem discordar sobre valores proporcionais.
E quando existem reservas de temporada?
No Guarujá, alguns imóveis possuem reservas futuras realizadas diretamente ou por plataformas de locação por temporada.
Antes da venda, devem ser verificados:
Contratos ou reservas confirmadas;
Valores já recebidos;
Política de cancelamento;
Comissões da plataforma;
Datas de ocupação;
Responsabilidade por reembolsos;
Interesse do comprador em manter as reservas;
Regras do condomínio.
O proprietário não deve assumir que a venda cancela automaticamente compromissos já celebrados. Cada reserva e cada instrumento precisam ser analisados.
Quais documentos devem ser separados?
Do imóvel e do proprietário
Matrícula atualizada;
IPTU e cadastro municipal;
Quitação do condomínio;
Documentos pessoais e estado civil;
Documentação da SPU, quando aplicável;
Informações sobre financiamento ou ônus.
Da locação
Contrato e aditivos;
Laudo de vistoria;
Comprovantes de pagamento;
Documentos da garantia;
Informações sobre caução;
Notificação do direito de preferência;
Comprovante de recebimento ou ciência;
Comunicações relevantes entre locador e locatário.
Passo a passo para vender um imóvel alugado
Conferir a matrícula e a documentação do proprietário;
Analisar o contrato de locação e seus aditivos;
Definir o valor de mercado e as condições da venda;
Comunicar formalmente o inquilino para exercício da preferência;
Aguardar e documentar o prazo aplicável;
Definir regras para fotografias e visitas;
Informar aos compradores que o imóvel está ocupado;
Negociar a continuidade ou a entrega futura da posse;
Formalizar aluguel, encargos, garantia e datas de responsabilidade;
Comunicar a transferência ao locatário após a conclusão.
Dependendo da complexidade, pode ser necessária orientação jurídica específica.
Conte com atendimento especializado no Guarujá
A venda de um imóvel alugado precisa combinar estratégia comercial, transparência e organização documental.
O corretor pode ajudar a identificar o público adequado, avaliar o imóvel, organizar as visitas e apresentar as condições da locação aos interessados. Questões jurídicas específicas devem ser analisadas pelo advogado e pelos demais profissionais responsáveis.
Se você possui um apartamento, uma cobertura ou uma casa alugada no Guarujá e pretende vender, fale com a SUACASANOGUARUJAIMOVEIS.
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Flávio Pereira
Corretor de Imóveis — CRECI 126761-F
Avaliador Imobiliário — CNAI 20.671
Perito Judicial Imobiliário
CEO da SUACASANOGUARUJAIMOVEIS
24 anos no mercado imobiliário do Guarujá
Mais de 1.000 imóveis vendidos
SUACASANOGUARUJAIMOVEIS — CRECI 38984-J
Perguntas frequentes sobre venda de imóvel alugado
Posso colocar um imóvel alugado à venda?
Sim. A locação não impede automaticamente a venda, mas o contrato, o direito de preferência e as condições de ocupação precisam ser respeitados.
O inquilino tem prioridade na compra?
Em regra, nas hipóteses previstas pela Lei do Inquilinato, o locatário deve receber a oportunidade de comprar em igualdade de condições com terceiros.
Qual é o prazo do inquilino para responder?
O artigo 28 da Lei do Inquilinato estabelece prazo de 30 dias para aceitação inequívoca e integral da proposta comunicada.
Posso reduzir o preço depois que o inquilino recusou?
Uma alteração relevante das condições pode exigir nova comunicação, pois o imóvel passará a ser oferecido de forma diferente daquela anteriormente apresentada.
O inquilino é obrigado a permitir visitas?
A lei prevê visitas e exame por terceiros na hipótese de venda, mediante combinação prévia de dia e horário. A organização deve preservar o uso pacífico e evitar abusos.
O comprador pode retirar o inquilino imediatamente?
Não se deve prometer desocupação imediata. A possibilidade de denúncia e os prazos dependem do contrato, da matrícula e das regras da Lei do Inquilinato.
O contrato continua depois da venda?
Pode continuar, seja por interesse do comprador, seja em razão das condições contratuais e registrais. A situação concreta precisa ser analisada.
Um imóvel alugado pode ser financiado pelo comprador?
Pode ser possível, desde que comprador, vendedor, imóvel e documentação sejam aprovados pelo banco. A ocupação e a finalidade da compra também devem ser informadas à instituição.
Autor: Flávio Pereira — CRECI 126761-F | CNAI 20.671
Data : 10/09/2026